En el Edificio Copan, el gigante de hormigón del centro de São Paulo, incluso funciona un punto de apoyo físico de Airbnb, como registró la Folha de S.Paulo en una foto de mayo. En la mayoría de los edificios brasileños, sin embargo, la relación con la plataforma es una pelea: vecinos reclaman por desconocidos en el ascensor, síndicos multan a propietarios y muchos terminan en los tribunales. Esa disputa entera quedó congelada por el STJ (Superior Tribunal de Justicia), la corte brasileña que uniformiza la interpretación de las leyes federales.

El tribunal y la Folha informaron este jueves (17) que la Segunda Sección del STJ determinó la suspensión, en todo el territorio nacional, de los procesos individuales y colectivos que discuten si un condominio residencial puede impedir el alquiler de unidades por corta temporada en plataformas digitales incluso cuando la convención del edificio, su documento de reglas fundacionales, no trae prohibición expresa. Según el periódico, el STJ ordenó comunicar la decisión a los Tribunales de Justicia y a los Tribunales Regionales Federales.

Lo que va a decidir la corte

La suspensión se desprende de la transformación del asunto en tema de recursos repetitivos, el rito que produce una sola interpretación para todo el país. La afectación fue aprobada por unanimidad el 26 de mayo y el tema fue registrado como 1.443, a partir de los recursos especiales 2.272.536, de São Paulo, y 2.272.537, de Santa Catarina, ambos relatados por el ministro Raul Araújo. La pregunta es puntual: ¿la cláusula de destino exclusivamente residencial de la convención basta para frenar el alquiler por plataformas, o hace falta una prohibición escrita?

Mientras no llegue el fallo, la decisión no crea ninguna regla nueva, ni prohíbe ni autoriza nada, y los procesos solo esperan. Cuando salga, la tesis será obligatoria para jueces y tribunales, con base en los artículos 927 y 1.036 del Código de Proceso Civil, y debe orientar miles de casos, escribe el abogado Cristiano de Souza Oliveira en un análisis del portal jurídico Migalhas. No hay fecha anunciada para el juicio del tema.

Un fallo anterior indica el rumbo. El 7 de mayo, la misma Segunda Sección decidió, por mayoría, en el recurso 2.121.055, relatado por la ministra Nancy Andrighi, que la explotación reiterada y profesional de inmuebles por corta temporada puede descaracterizar la finalidad residencial del condominio, y que liberar esa actividad exige una asamblea con dos tercios de los condóminos, prevista en el artículo 1.351 del Código Civil. La directora general de Airbnb en Sudamérica, Fiamma Zarife, dijo al diario O Estado de S. Paulo, en entrevista citada por el portal Direcional Condomínios, que aquella decisión era "puntual y no vinculante".

El tema también está en el Congreso. El alquiler por temporada está regulado por los artículos 48 a 50 de la ley del inquilinato, de 1991, pero no existe ley federal que lo prohíba en edificios residenciales. El proyecto 2.474/19 propone vedar el alquiler por aplicaciones en condominios exclusivamente residenciales, salvo previsión expresa en la convención, y el asunto fue incorporado al PL 4/25, la reforma del Código Civil en debate en el Senado, según Migalhas. El propio STJ reconoció, en decisión de 2021 citada por el portal, que "hasta el momento, no hay legislación que trate de la locación de inmueble situado en condominio para períodos cortos por medio de aplicaciones".

Lo que cambia ahora

• Quien tiene un juicio sobre el asunto, a favor o en contra del alquiler por temporada, debe esperar: el proceso queda suspendido hasta la tesis del Tema 1.443.
• La suspensión no prohíbe ni autoriza nada; las reglas internas de cada condominio siguen valiendo.
• Los síndicos pueden seguir notificando unidades con base en el destino residencial, describiendo hechos concretos, como el cambio constante de huéspedes, orienta el abogado de condominios Marcelo Falleiros, del portal Direcional Condomínios.
• Para liberar el alquiler por temporada, el camino señalado por el STJ en mayo es una asamblea con dos tercios de los condóminos.