No Edifício Copan, o bloco gigante do centro de São Paulo, chega a funcionar um ponto de apoio físico do Airbnb, como registrou a Folha de S.Paulo em foto de maio. Na maioria dos prédios do país, porém, a convivência com a plataforma é uma briga: vizinhos reclamam de hóspedes desconhecidos no elevador, síndicos aplicam multas e proprietários recorrem à Justiça. Esse litígio inteiro acabou de ser congelado pelo STJ (Superior Tribunal de Justiça).

O tribunal e a Folha noticiaram nesta quinta-feira (17) que a Segunda Seção do STJ determinou a suspensão, em todo o território nacional, dos processos individuais e coletivos que discutem se um condomínio residencial pode impedir a locação de unidades por curta temporada em plataformas digitais mesmo quando a convenção não traz proibição expressa. Segundo o jornal, o STJ comunicou a decisão aos Tribunais de Justiça e aos Tribunais Regionais Federais.

O que o tribunal vai decidir

A suspensão decorre da transformação do assunto em tema de recursos repetitivos, o rito que produz uma única interpretação para o país inteiro. A afetação foi aprovada por unanimidade em 26 de maio e o tema foi registrado como 1.443, a partir dos recursos especiais 2.272.536, de São Paulo, e 2.272.537, de Santa Catarina, relatados pelo ministro Raul Araújo. A pergunta é específica: a cláusula de destinação exclusivamente residencial da convenção basta para barrar o aluguel por plataformas, ou é preciso uma vedação escrita?

Enquanto o julgamento não sai, a decisão não cria regra nova, não proíbe nada e não autoriza nada; os processos apenas esperam. Quando vier, a tese será obrigatória para juízes e tribunais, com base nos artigos 927 e 1.036 do Código de Processo Civil, e deve orientar milhares de casos, escreve o advogado Cristiano de Souza Oliveira, em análise publicada no portal jurídico Migalhas. Não há data anunciada para o julgamento do tema.

Um julgamento anterior indica por onde a corte vem caminhando. Em 7 de maio, a mesma Segunda Seção decidiu, por maioria, no recurso 2.121.055, relatado pela ministra Nancy Andrighi, que a exploração reiterada e profissional de imóveis por curta temporada pode descaracterizar a finalidade residencial do condomínio, e que liberar essa atividade exige assembleia com dois terços dos condôminos, prevista no artigo 1.351 do Código Civil. A diretora-geral do Airbnb na América do Sul, Fiamma Zarife, disse ao jornal O Estado de S. Paulo, em entrevista citada pelo portal Direcional Condomínios, que aquele julgamento era "pontual e não vinculante".

O assunto também está no Congresso. A locação para temporada é disciplinada pelos artigos 48 a 50 da Lei do Inquilinato (8.245/1991), mas não existe lei federal que a proíba em prédios residenciais. O PL 2.474/19 propõe vedar a locação por aplicativos em condomínios exclusivamente residenciais, salvo previsão expressa na convenção, e o tema foi incorporado ao PL 4/25, a reforma do Código Civil em tramitação no Senado, segundo o Migalhas. O próprio STJ reconheceu, em decisão de 2021 citada pelo portal, que "até o momento, não há legislação tratando da locação de imóvel situado em condomínio edilício para estreitos períodos por meio de aplicativos".

O que muda agora

• Quem é parte em ação sobre o assunto, a favor ou contra o aluguel por temporada, deve aguardar: o processo fica suspenso até a tese do Tema 1.443.
• A suspensão não proíbe nem autoriza nada; as regras internas de cada condomínio seguem valendo.
• Síndicos podem continuar notificando unidades com base na destinação residencial, descrevendo fatos concretos, como a troca constante de hóspedes, orienta o advogado de condomínios Marcelo Falleiros, do portal Direcional Condomínios.
• Para liberar a locação por temporada, o caminho indicado pelo STJ em maio é assembleia com dois terços dos condôminos.