12% al año. Ese es el techo del interés de los créditos hipotecarios enmarcados en el SFH (Sistema Financiero de Vivienda), y Caixa Econômica Federal, el banco estatal que lidera el financiamiento de la vivienda propia en Brasil, admitió este jueves (27) que operar dentro de ese límite se volvió difícil. Para quien sueña con dejar el alquiler, el mensaje es directo: el crédito inmobiliario tenderá a seguir caro y escaso mientras la Selic, la tasa básica de interés de la economía brasileña, esté en 14% al año.
"Estamos en un momento muy difícil, el techo del 12% es desafiante", afirmó Inês Magalhães, vicepresidenta de Vivienda de Caixa, al comentar los resultados del banco en el segundo trimestre, según Folha de S.Paulo.
"Ahora, hay que recordar que el SBPE [Sistema Brasileño de Ahorro y Préstamo] tiene origen en la caja de ahorro, y es un subsidio. En un país con una pirámide de ingresos como la de Brasil, es muy razonable que tengamos una directriz para que ese recurso atienda a un cierto perfil de inmueble y de población."
El problema, explicó la ejecutiva, no es el techo en sí, sino la cuenta que impone con la Selic en 14%. En la práctica, el banco paga algo cercano al 14% anual para captar dinero y recibe como máximo 12% al prestarlo. Es como comprar cada canasta básica por R$ 14 y verse obligado a revenderla por R$ 12: la cuenta no cierra.
Ese desfase, según Folha, alimenta la presión de las instituciones financieras sobre el Banco Central para que el límite sea revisado. Por la regla actual, la tasa del crédito enmarcado en el SFH no puede superar el 12% hasta enero.
Entienda qué es el SFH
El SFH es el sistema que organiza el crédito inmobiliario en Brasil. Históricamente, el dinero de los financiamientos sale de la poupança, la tradicional libreta de ahorro captada por el SBPE, y por eso el interés funciona como un subsidio, más barato que el de mercado. El techo existe para garantizar que ese recurso más barato llegue a inmuebles y familias de un perfil de ingresos definido.
El nudo empezó cuando la Selic alta vació la caja de ahorro. Con la tasa básica en dos dígitos, el ahorrista migró a CDBs y Tesouro Direto, inversiones que rinden más, y el dinero barato del financiamiento menguó.
Para reponer el flujo, el gobierno autorizó a los bancos a captar en el mercado de capitales, con instrumentos como las LCIs (Letras de Crédito Inmobiliario), títulos que el inversor compra para financiar el sector. Ese dinero, sin embargo, cuesta mucho más que el de la caja de ahorro y oscila con el ánimo de los inversores, según Folha.
El nuevo modelo de financiamiento habitacional, anunciado a fines de 2025 e implementado de forma gradual, entra en pleno vigor en enero de 2027. El objetivo es reducir la dependencia histórica de la caja de ahorro, que tiene cada vez menos recursos.
La presión sobre el techo llega en un momento récord del banco: la cartera de crédito habitacional de Caixa superó R$ 1 billón (un millón de millones de reales) por primera vez, un alza de 15% en 12 meses, según O Globo y UOL. En el segundo trimestre, la estatal ganó R$ 3.900 millones, un avance de 5,9%, de acuerdo con G1.