Para quien tiene un terreno en barrios como Vila Mariana, Perdizes o Mooca, lo que la ley permite construir en ese lote define el valor del inmueble y el destino de proyectos enteros. Esa es la cuenta que la Justicia acaba de trastocar. El Órgão Especial, la instancia máxima del Tribunal de Justicia del Estado de São Paulo (TJ-SP), declaró inconstitucional el miércoles (26) el mapa de la segunda etapa de la revisión de la Lei de Zoneamento de la capital, la norma municipal que define qué se puede construir en cada manzana. El mapa había sido sancionado en julio de 2024 por el alcalde Ricardo Nunes (MDB). Según g1, los magistrados entendieron que los cambios entraron en la ley sin planificación técnica ni participación popular suficientes, desvirtuando la propuesta original, que era apenas corregir errores puntuales del mapa.

En la práctica, la decisión afecta al menos 15 puntos de la ciudad cuya clasificación urbanística fue alterada por enmiendas de concejales en julio de 2024. Entre ellos hay terrenos que ganaron incentivos a la verticalización, áreas destinadas a vivienda social que cambiaron de uso y lotes reclasificados para fines comerciales, mixtos e institucionales en distritos como Vila Mariana, Perdizes, Santo Amaro, Mooca, Ipiranga, Vila Sônia, Capela do Socorro y Tucuruvi. El alcance total aún se desconoce, porque parte de los cambios se incorporó directamente al mapa, sin descripción detallada en el texto de la ley.

Qué cambia ahora, y para quién

• Hasta la publicación del acórdão (el resultado formal del juicio), prevista para las próximas semanas: siguen válidos todos los permisos, certificados, aprobaciones y proyectos presentados con base en las reglas actuales, el llamado "derecho de protocolo".
• Después de la publicación: quien presente un proyecto con base en las reglas anuladas asume el riesgo jurídico. La advertencia vino del propio presidente del Órgão Especial, el magistrado Francisco Loureiro, en el voto que prevaleció.
• Si la decisión se confirma tras los recursos: las reglas de julio de 2024 dejan de valer y vuelve el mapa de enero de ese año.

Aun así, nada cambia de inmediato. Una decisión del ministro Edson Fachin, del Supremo Tribunal Federal (STF), mantiene suspendidos los efectos de la declaración de inconstitucionalidad hasta que el proceso quede firme, y tanto la alcaldía como la Cámara Municipal estudian apelar.

Quién repara la ley

La responsabilidad de corregir el problema es del alcalde y de los concejales. El jueves (27), Nunes minimizó el impacto y recordó que el tribunal tumbó solo el artículo 8º, el que altera el mapa, y no la ley entera. Dijo además que, si identifica que algo "muy importante para la ciudad" fue anulado, enviará un nuevo proyecto a la Cámara para corregir esos puntos. La Cámara Municipal informó que recibió la decisión "con respeto", pero sostiene que hubo "total cumplimiento de las normas legales y del Reglamento Interno" en la tramitación de las dos leyes de revisión, y que su Procuraduría evaluará recursos tras la publicación del acórdão.

Vale recordar lo que sigue en pie: el mapa sancionado en enero de 2024, en la primera etapa de la revisión, fue validado por el propio tribunal, que rechazó los argumentos del Ministerio Público en su contra. Según un documento de la alcaldía presentado a la Justicia, aquella actualización ya había cambiado la clasificación de 3.992 manzanas, cerca del 6% del total de la ciudad, ampliando las áreas con incentivo a la verticalización.

En el mercado inmobiliario, la lectura es de cautela. El abogado Marcelo Kalil, especialista en derecho inmobiliario, resumió a g1 el dilema de quien construye:

"A partir de la publicación del acórdão, el empresario que pida un permiso estará apostando al resultado del juicio en el Supremo. Si el STF confirma la inconstitucionalidad, la obra queda sin base legal."

El sindicato de la vivienda Secovi-SP y la Asociación Brasileña de Incorporadoras (Abrainc) aún no han concluido un diagnóstico de los impactos. En una nota, Abrainc dijo que aguarda el acórdão para evaluar "las medidas necesarias para asegurar seguridad jurídica a los emprendimientos". Para el consultor en política urbana Gabriel Rostey, la modulación de los efectos no elimina la inseguridad, porque el mercado trabaja con ciclos largos: el precio de un terreno y la viabilidad de un proyecto pasan por el potencial constructivo. La investigadora Bianca Tavolari, profesora de derecho de la FGV que siguió la revisión entre 2023 y 2024, critica el proceso: según ella, las audiencias públicas ocurrieron sin que la población tuviera acceso desde el inicio al mapa que sería efectivamente votado, y el texto final solo se presentó horas antes de la votación. En su evaluación, el juicio puede convertirse en parámetro para futuras revisiones urbanísticas en el municipio.