Para quem tem um terreno em bairros como Vila Mariana, Perdizes ou Mooca, o que a lei permite construir naquele lote define o valor do imóvel e o destino de projetos inteiros. Foi essa conta que a Justiça mexeu nesta semana. O Órgão Especial do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) declarou inconstitucional, na quarta-feira (26), o mapa da segunda etapa da revisão da Lei de Zoneamento da capital, a chamada "revisão da revisão", sancionada em julho de 2024 pelo prefeito Ricardo Nunes (MDB). Para os desembargadores, as mudanças entraram na lei sem planejamento técnico e sem participação popular suficientes, desvirtuando a proposta original, que era apenas corrigir erros pontuais do mapa, segundo o g1.

Na prática, a decisão afeta pelo menos 15 pontos da cidade que tiveram a classificação urbanística alterada por emendas de vereadores em julho de 2024. Entre eles há terrenos que ganharam incentivo à verticalização, áreas destinadas à habitação social que mudaram de uso e lotes reclassificados para fins comerciais, mistos e institucionais em distritos como Vila Mariana, Perdizes, Santo Amaro, Mooca, Ipiranga, Vila Sônia, Capela do Socorro e Tucuruvi. O alcance total ainda é desconhecido, porque parte das mudanças foi incorporada diretamente ao mapa, sem descrição detalhada no texto da lei.

O que muda agora, e para quem

• Até a publicação do acórdão, prevista para as próximas semanas: continuam válidos todos os alvarás, certidões, aprovações e projetos protocolados com base nas regras atuais, o chamado direito de protocolo.
• Depois da publicação: quem protocolar projeto com base nas regras anuladas assume o risco jurídico. O aviso veio do próprio presidente do Órgão Especial, desembargador Francisco Loureiro, no voto que prevaleceu no julgamento.
• Se a decisão for confirmada depois dos recursos: as regras de julho de 2024 deixam de valer e retorna o mapa de janeiro daquele ano.

Mesmo assim, nada muda de imediato. Uma decisão do ministro Edson Fachin, do Supremo Tribunal Federal (STF), mantém suspensos os efeitos da declaração de inconstitucionalidade até o trânsito em julgado da ação, e tanto a prefeitura quanto a Câmara Municipal estudam recorrer.

Quem conserta a lei

A responsabilidade de corrigir o problema é da prefeitura e dos vereadores. Na quinta-feira (27), Nunes minimizou o impacto e lembrou que o TJ derrubou apenas o artigo 8º, o que altera o mapa, e não a lei inteira. Disse ainda que, se identificar que algo "muito importante para a cidade" foi anulado, enviará um novo projeto à Câmara para corrigir os pontos. A Câmara Municipal informou que recebeu a decisão "com respeito", mas sustenta que houve "total cumprimento das normas legais e do Regimento Interno" na tramitação das duas leis de revisão e que sua Procuradoria avaliará recursos após a publicação do acórdão.

Vale lembrar o que permanece de pé: o mapa sancionado em janeiro de 2024, na primeira etapa da revisão, foi validado pelo próprio TJ, que rejeitou os argumentos do Ministério Público contra ele. Segundo documento da prefeitura apresentado à Justiça, aquela atualização já tinha mudado a classificação de 3.992 quadras, cerca de 6% do total da cidade, ampliando as áreas com incentivo à verticalização.

No mercado imobiliário, a leitura é de cautela. O advogado Marcelo Kalil, especialista em direito imobiliário, resumiu ao g1 o dilema de quem constrói:

"A partir da publicação do acórdão, o empreendedor que pedir um alvará vai estar apostando no resultado do julgamento no Supremo. Se o STF confirmar a inconstitucionalidade, a obra fica sem base legal."

O Sindicato da Habitação (Secovi-SP) e a Associação Brasileira de Incorporadoras (Abrainc) ainda não concluíram um diagnóstico dos impactos. Em nota, a Abrainc disse aguardar o acórdão para avaliar "as medidas necessárias para assegurar segurança jurídica aos empreendimentos". Para o consultor em política urbana Gabriel Rostey, a modulação dos efeitos não elimina a insegurança, porque o mercado trabalha com ciclos longos: o preço de um terreno e a viabilidade de um projeto passam pelo potencial construtivo. A pesquisadora Bianca Tavolari, professora de direito da FGV que acompanhou a revisão entre 2023 e 2024, critica o processo: segundo ela, as audiências públicas ocorreram sem que a população tivesse acesso desde o início ao mapa que seria votado, e o texto final só foi apresentado horas antes da votação. Na avaliação dela, o julgamento pode virar parâmetro para futuras revisões urbanísticas no município.